Vorarlberg regelt die Ferienwohnung nicht über Gemeindelisten wie Tirol und nicht über eine Erklärung beim Kauf wie Salzburg, sondern über die Widmung der einzelnen Fläche. Das macht die Prüfung einfacher und das Ergebnis härter: Entweder die Fläche ist für Ferienwohnungen gewidmet, oder die Nutzung ist unzulässig.
Ferienwohnung nur auf gewidmeter Fläche
Als Ferienwohnung gelten nach § 16 des Raumplanungsgesetzes Wohnungen oder Wohnräume, die nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dienen, sondern während des Urlaubs, der Ferien oder sonst zu Erholungszwecken nur zeitweilig benützt werden.
Errichten und nutzen darf man sie nach § 16a nur auf besonderen Flächen, die in Kern-, Wohn- und Mischgebieten eigens festgelegt wurden und für die ein rechtswirksamer Bebauungsplan besteht. Umgekehrt gilt: In Gebäuden auf Flächen, auf denen nur Ferienwohnungen errichtet werden dürfen, darf ein ständiger Wohnsitz weder begründet noch aufrechterhalten werden.
Der Bürgermeister führt dazu ein Ferienwohnungsverzeichnis mit Eigentümer, Grundstücksnummer, Adresse und Rechtsgrund der Nutzung. Zusätzlich kann die Landesregierung per Verordnung eine Ferienwohnungsquote je Gemeinde festlegen - den höchstzulässigen Anteil der Ferienwohnungen an allen im Gebäude- und Wohnungsregister eingetragenen Wohnungen. Für strukturschwache Gemeinden mit rückläufiger Bevölkerung darf sie höher liegen.
Wann eine Vermietung keine Ferienwohnung ist
| Nicht als Ferienwohnung gilt | Bedingung |
|---|---|
| Gewerbliche Beherbergung und Privatzimmervermietung | Nur wenn tagsüber die ständige Anwesenheit einer Ansprechperson gewährleistet ist. |
| Mobilheime und Bungalows auf Campingplätzen | Nach dem Campingplatzgesetz. |
Die Bedingung bei der gewerblichen Beherbergung ist streng: Es genügt nicht, eine Verwaltung zu beauftragen - verlangt ist die ständige Anwesenheit einer Ansprechperson tagsüber. Wer von Deutschland aus über eine Plattform vermietet, erfüllt das nicht.
Die Rückausnahme trifft das Investorenmodell
Auch wo die gewerbliche Beherbergung an sich vorliegt, stuft das Gesetz drei Konstellationen trotzdem als Ferienwohnung ein:
| Fall | Was darunter fällt |
|---|---|
| Erweiterte Verfügungsrechte | Wenn Rechte bestehen, die über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen. |
| Wohnungseigentum in einer Beherbergungseinheit | Wenn die Wohnung Teil einer betrieblichen Einheit wie eines Apparthotels mit mindestens zwei Wohnungseigentumsobjekten ist. |
| Eigennutzung | Wenn die Wohnung auch vom Eigentümer, einem beherrschenden Teilhaber oder nahen Angehörigen benützt wird. |
Der dritte Fall zielt genau auf das Apparthotel-Modell. Wird eine Wohnung dem Betreiber überlassen, aber auch selbst genutzt, ist sie Ferienwohnung. In Zonen, die nur der gastgewerblichen Beherbergung dienen, darf die Eigennutzung höchstens drei Wochen im Jahr betragen - und muss dabei wie eine Nutzung durch normale Gäste erfolgen. Wer eine Anlagewohnung mit „vier Wochen Eigennutzung im Jahr" angeboten bekommt, sollte die Widmung prüfen lassen, bevor er unterschreibt.
Bis 35.000 Euro - und über die Grenze hinweg
Die Bezirkshauptmannschaft bestraft die Nutzung oder Überlassung einer Wohnung als Ferienwohnung entgegen § 16a mit einer Geldstrafe bis 35.000 Euro. Andere Übertretungen des Raumplanungsgesetzes - etwa unwahre Angaben oder ein verbotener ständiger Wohnsitz auf einer reinen Ferienwohnungsfläche - liegen bei bis zu 3.000 Euro.
Zwei Klarstellungen im Gesetz machen den Unterschied. Erstens: Übertretungen wegen unzulässiger Ferienwohnungsnutzung sind auch strafbar, wenn sie im Ausland oder in einem anderen Bundesland begangen wurden. Zweitens dauert die Strafbarkeit an, solange die Nutzung fortdauert - es ist kein einmaliger Verstoß, der verjährt, sondern ein Dauerzustand.
Die laufende Abgabe: gestaffelt nach Gemeindetyp
Seit 2024 erfasst die Zweitwohnungsabgabe alle Zweitwohnungen im Land. Der zulässige Satz richtet sich danach, wie stark die Gemeinde betroffen ist: höchstens 18,50 Euro je Quadratmeter Geschoßfläche und Jahr in Gemeinden, in denen bei mehr als 30 Prozent der Wohnungen keine Hauptwohnsitzmeldung vorliegt, 14,10 Euro bei mehr als 15 Prozent und 8,20 Euro darunter. Dazu kommen Jahreshöchstbeträge von 2.775, 2.115 und 1.230 Euro.
Beachtenswert ist die Definition: Als Zweitwohnung gilt eine Wohnung bereits dann, wenn an mehr als 26 Wochen im Kalenderjahr weder eine Hauptwohnsitzmeldung noch eine gesetzliche Ausnahme vorliegt. Nicht die Nutzung löst die Abgabe aus, sondern das Fehlen der Meldung. Der Ländervergleich steht unter Zweitwohnsitzabgabe.
Vor dem Kauf in Vorarlberg
- Ist die Fläche für Ferienwohnungen gewidmet, und liegt ein rechtswirksamer Bebauungsplan vor? Ohne beides ist die Nutzung unzulässig.
- Steht die Wohnung im Ferienwohnungsverzeichnis der Gemeinde? Das ist die belastbare Auskunft, nicht das Inserat.
- Bei Anlagewohnungen: Wie viel Eigennutzung ist zugesagt? Mehr als drei Wochen im Jahr sind in reinen Beherbergungszonen nicht zulässig.
- In welche Abgabenkategorie fällt die Gemeinde? Zwischen 8,20 und 18,50 Euro je m² liegt bei 100 m² ein Unterschied von über 1.000 Euro im Jahr.
Wie die Nachbarländer dieselbe Frage lösen, steht unter Tirol und Salzburg.
Was Immobilien in Vorarlberg kosten
| Objektart | Vorarlberg 2024 | Österreich | Abstand | gegenüber 2022 |
|---|---|---|---|---|
| Wohnhäuser je m² Wohnfläche | 5.077 Euro | 2.709 Euro | 87 % darüber | -8 % |
| Eigentumswohnungen je m² Wohnfläche | 4.962 Euro | 4.000 Euro | 24 % darüber | -8 % |
| Bebaubare Grundstücke je m² Grundfläche | 689 Euro | 124 Euro | 456 % darüber | +13 % |
Vorarlberg ist bei Wohnungen das teuerste Bundesland und beim Baugrund mit Abstand: 689 Euro je Quadratmeter sind mehr als das Fünffache des Österreichschnitts.
Häufige Fragen
Darf ich in Vorarlberg eine Ferienwohnung kaufen?
Kaufen ja - als Ferienwohnung nutzen nur, wenn die Fläche dafür eigens gewidmet ist. Nach § 16a des Vorarlberger Raumplanungsgesetzes ist die Errichtung oder Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung nur auf besonderen Flächen zulässig, die in Kern-, Wohn- und Mischgebieten festgelegt wurden und für die ein rechtswirksamer Bebauungsplan besteht.
Was kostet die unzulässige Nutzung?
Bis zu 35.000 Euro. Die Bezirkshauptmannschaft bestraft die Nutzung oder Überlassung einer Wohnung als Ferienwohnung entgegen § 16a mit diesem Rahmen, andere Übertretungen des Raumplanungsgesetzes mit bis zu 3.000 Euro. Die Strafbarkeit dauert an, solange die Nutzung fortdauert.
Gilt das auch, wenn ich von Deutschland aus vermiete?
Ja. Das Gesetz stellt ausdrücklich klar, dass Übertretungen wegen unzulässiger Ferienwohnungsnutzung auch dann strafbar sind, wenn sie im Ausland oder in einem anderen Bundesland begangen wurden. Ein Wohnsitz außerhalb Österreichs schützt nicht.
Was ist das Investorenmodell?
Die Konstruktion, bei der eine Wohnung in einem Apparthotel gekauft und dem Betreiber zur Vermietung überlassen wird, bei zeitweiser Eigennutzung. Vorarlberg behandelt solche Wohnungen ausdrücklich als Ferienwohnungen. In Zonen, die nur der gastgewerblichen Beherbergung dienen, ist die Eigennutzung auf höchstens drei Wochen im Jahr beschränkt - und zwar wie eine Nutzung durch normale Gäste.
Kann ich in einer Ferienwohnung meinen Hauptwohnsitz anmelden?
In Gebäuden auf Flächen, auf denen nur Ferienwohnungen errichtet werden dürfen, darf ein ständiger Wohnsitz weder begründet noch aufrechterhalten werden - ausgenommen die nötigen Wohnungen für Aufsichts- und Wartungspersonal. Die Beschränkung wirkt also in beide Richtungen.
Wie hoch ist die Zweitwohnungsabgabe?
Sie hängt davon ab, wie stark die Gemeinde von Zweitwohnungen geprägt ist: höchstens 18,50 Euro je Quadratmeter Geschoßfläche und Jahr, wo bei mehr als 30 Prozent der Wohnungen keine Hauptwohnsitzmeldung vorliegt, 14,10 Euro bei mehr als 15 Prozent und 8,20 Euro darunter. Dazu kommen Jahreshöchstbeträge von 2.775, 2.115 und 1.230 Euro.
Stand und Quellen
Stand Juli 2026. Begriff, Errichtung und Nutzung von Ferienwohnungen samt Verzeichnis und Quote nach §§ 16, 16a und 16b Vorarlberger Raumplanungsgesetz; die Strafrahmen, die Auslandsstrafbarkeit und die andauernde Strafbarkeit nach der Strafbestimmung desselben Gesetzes. Die Abgabensätze nach § 5 Vorarlberger Zweitwohnungsabgabegesetz, die Definition der Zweitwohnung nach § 2 desselben Gesetzes. Welche Ferienwohnungsquote für eine bestimmte Gemeinde gilt, ergibt sich aus der Verordnung der Landesregierung; verbindlich Auskunft über Widmung und Verzeichnis erteilt die Gemeinde. Die Immobilienpreise sind Medianwerte für 2024 aus der Sonderauswertung "Immobilien-Durchschnittspreise" von Statistik Austria, veröffentlicht am 28. Mai 2025; Häuser und Wohnungen je Quadratmeter Wohnfläche, Grundstücke als geometrisches Mittel je Quadratmeter Grundfläche. Statistik Austria revidiert die Vorjahreswerte laufend.