Immobilie kaufen in Oberösterreich

Oberösterreich reicht vom Salzkammergut bis ins Mühlviertel an der tschechischen Grenze und ist über Passau aus Süddeutschland in wenigen Stunden erreichbar. Für die meisten Liegenschaften im Land gilt beim Kauf nichts Besonderes. Für 26 Gemeinden gilt das Gegenteil.

Im Vorbehaltsgebiet: unzulässig, nicht genehmigungspflichtig

§ 7 des Oö. Grundverkehrsgesetzes 1994 formuliert knapp: Rechtserwerbe zu Freizeitwohnsitzzwecken an Baugrundstücken innerhalb eines Vorbehaltsgebiets sind unzulässig, soweit nicht anderes bestimmt ist. Erfasst sind nicht nur Eigentumserwerbe, sondern auch Miete, Pacht und Fruchtgenuss.

Das ist ein anderer Mechanismus als in Tirol oder der Steiermark. Dort geben Sie eine Erklärung ab, und ein Verstoß wird nachträglich sanktioniert. Hier scheitert das Rechtsgeschäft von vornherein an der Zulässigkeit - es sei denn, eine der drei Ausnahmen greift.

Die 26 Gemeinden

Die Vorbehaltsgebiete-Verordnung erklärt folgende Gemeinden zu Vorbehaltsgebieten - der Schwerpunkt liegt im Salzkammergut, im Seengebiet und in der Pyhrn-Priel-Region:

Allein sieben davon liegen am Attersee, dazu kommen Hallstatt, Obertraun, Gosau, Bad Ischl und Bad Goisern am Hallstättersee im Inneren Salzkammergut sowie Mondsee, St. Lorenz, Tiefgraben und Innerschwand am Mondsee. Die Verordnung wurde seit 2010 mehrfach angepasst; die aktuelle Fassung stammt aus dem Jahr 2023.

Wie ein Gebiet zum Vorbehaltsgebiet wird

Die Landesregierung erklärt es per Verordnung, wenn einer von drei Gründen vorliegt: Die Zahl der Freizeitwohnsitze liegt im Verhältnis zu den Hauptwohnsitzen erheblich über vergleichbaren Gebieten, sie steht der Ortsentwicklung entgegen, oder die Nachfrage nach Freizeitwohnsitzen hat zu einer überdurchschnittlichen Erhöhung der Baugrundstückspreise geführt beziehungsweise droht das unmittelbar.

Der dritte Grund wird durch einen Vergleich der Preisentwicklung im vorgesehenen Gebiet mit dem Landesdurchschnitt über einen repräsentativen Zeitraum festgestellt. Ein Vorbehaltsgebiet umfasst mindestens ein ganzes Gemeindegebiet; die betroffenen Gemeinden sind vorher zu hören.

Das Erklärungsmodell beschleunigt - und verlagert Verantwortung

Mit der Novelle 2002 hat Oberösterreich das Erklärungsmodell eingeführt: Der Erwerber kann selbst erklären, dass sein Rechtserwerb keiner Genehmigung bedarf, und braucht für die Grundbucheintragung keine Bestätigung der Grundverkehrsbehörde mehr. Das verkürzt die Abwicklung erheblich.

Die Kehrseite: Die Richtigkeit der Erklärung verantwortet der Erwerber. Der Strafrahmen des Grundverkehrsgesetzes reicht bis 36.000 Euro, in leichteren Fällen bis 3.600 Euro; der Versuch ist strafbar. Dazu kommen die zivilrechtlichen Folgen bis zur Rückabwicklung - siehe Grundverkehr.

Keine Zweitwohnsitzabgabe

Anders als Tirol, Salzburg, Vorarlberg, die Steiermark und Kärnten hat Oberösterreich kein Zweitwohnsitzabgabengesetz erlassen. Laufend bleiben damit Grundsteuer, Betriebskosten und - wo eingehoben - die Ortstaxe. Der Ländervergleich steht unter Zweitwohnsitzabgabe.

Vor dem Kauf in Oberösterreich

• Liegt die Gemeinde im Vorbehaltsgebiet? Wenn nein, ist der Kauf unproblematisch. Wenn ja, ist die nächste Frage die entscheidende.
• Wurde das Objekt in den letzten fünf Jahren ausschließlich als Freizeitwohnsitz genutzt? Nur dann greift die praktisch wichtigste Ausnahme.
• Oder ist die Fläche als Zweitwohnungsgebiet gewidmet? Das ist die zweite Tür.
• Beim Erklärungsmodell genau prüfen, was Sie erklären - die Verantwortung für die Richtigkeit liegt bei Ihnen.

Die angrenzenden Länder regeln dieselbe Frage anders: Salzburg über eine Hauptwohnsitzerklärung, die Steiermark über Beschränkungszonen.

Was Immobilien in Oberösterreich kosten

Oberösterreich liegt bei Häusern knapp über dem Österreichwert. Der Baugrund ist mit 132 Euro der teuerste unter den östlichen Bundesländern - das Salzkammergut zieht den Schnitt nach oben.

Häufige Fragen

Darf ich am Attersee ein Ferienhaus kaufen?

In den ausgewiesenen Vorbehaltsgebieten sind Rechtserwerbe an Baugrundstücken zu Freizeitwohnsitzzwecken nach § 7 des Oö. Grundverkehrsgesetzes 1994 grundsätzlich unzulässig. Der Attersee liegt mit sieben Gemeinden im Vorbehaltsgebiet. Möglich bleibt der Erwerb nur über eine der drei gesetzlichen Ausnahmen.

Welche Ausnahmen gibt es?

Erstens Grundstücke, die als Zweitwohnungsgebiet gewidmet sind. Zweitens der Erwerb durch nahe Angehörige, wobei der Rechtsvorgänger bei einer Eigentumsübertragung mindestens zehn Jahre Eigentümer gewesen sein muss. Drittens Objekte, die während der letzten fünf Jahre ausschließlich zu Freizeitwohnsitzzwecken genutzt wurden. Darüber hinaus ist zu genehmigen, wenn die Voraussetzungen für ein Vorbehaltsgebiet im unmittelbaren örtlichen Bereich nicht zutreffen.

Welche Gemeinden sind betroffen?

Die Vorbehaltsgebiete-Verordnung nennt 26 Gemeinden im Salzkammergut, im Seengebiet und in der Pyhrn-Priel-Region - darunter Hallstatt, Obertraun, Gosau, Bad Ischl, Bad Goisern, Mondsee, Traunkirchen und sieben Gemeinden am Attersee.

Wie wird ein Gebiet zum Vorbehaltsgebiet?

Die Landesregierung erklärt es per Verordnung, wenn die Zahl der Freizeitwohnsitze im Verhältnis zu den Hauptwohnsitzen erheblich über vergleichbaren Gebieten liegt, wenn die Zahl der Freizeitwohnsitze der Ortsentwicklung entgegensteht oder wenn die Nachfrage nach Freizeitwohnsitzen zu einer überdurchschnittlichen Erhöhung der Baugrundstückspreise geführt hat oder unmittelbar zu führen droht. Ein Vorbehaltsgebiet umfasst mindestens ein Gemeindegebiet.

Was ist das Erklärungsmodell?

Mit der Novelle 2002 wurde eingeführt, dass der Erwerber selbst erklären kann, dass sein Rechtserwerb keiner Genehmigung bedarf. Für die Grundbucheintragung ist dann keine Bestätigung der Grundverkehrsbehörde nötig. Das beschleunigt die Abwicklung - und verlagert die Verantwortung für die Richtigkeit auf den Erwerber.

Gibt es eine Zweitwohnsitzabgabe in Oberösterreich?

Nein. Oberösterreich hat kein Zweitwohnsitzabgabengesetz erlassen. Es bleibt bei Grundsteuer, Betriebskosten und der Ortstaxe, wo eine solche eingehoben wird.