Die Steiermark reicht vom Dachstein bis in die Weinbaugebiete an der slowenischen Grenze und ist damit landschaftlich das vielfältigste Bundesland. Rechtlich liegt sie zwischen den restriktiven Westländern und dem offenen Osten - mit einem Mechanismus, der auf den ersten Blick streng wirkt und auf den zweiten differenzierter ist.
113 Vorbehaltsgemeinden - mit einer Bedingung
§ 14 des Steiermärkischen Grundverkehrsgesetzes zählt die Vorbehaltsgemeinden namentlich auf: 113 Gemeinden in zwölf Bezirken. Entscheidend ist aber der Einleitungssatz. Die Bestimmungen des Abschnitts gelten in Vorbehaltsgemeinden, in denen Beschränkungszonen für Zweitwohnsitze nach § 30 Absatz 2 des Steiermärkischen Raumordnungsgesetzes festgelegt sind.
Die Liste im Gesetz ist damit die äußere Grenze der Möglichkeit, nicht der Ist-Zustand: Hat eine Gemeinde keine Zone im Flächenwidmungsplan festgelegt, läuft die Erklärungspflicht dort ins Leere. Wo die Zone besteht, gilt sie nur für Baugrundstücke innerhalb dieser Zone - nicht für das gesamte Gemeindegebiet.
| Bezirk | Vorbehaltsgemeinden |
|---|---|
| Weiz | 24 |
| Liezen | 21 |
| Bruck-Mürzzuschlag | 13 |
| Leibnitz | 10 |
| Murtal | 10 |
| Murau | 8 |
| Deutschlandsberg | 6 |
| Graz-Umgebung | 5 |
| Hartberg-Fürstenfeld | 5 |
| Voitsberg | 5 |
| Südoststeiermark | 4 |
| Leoben | 2 |
Die Schwerpunkte liegen dort, wo Zweitwohnsitze traditionell entstehen: im Bezirk Weiz mit 24 Gemeinden, im Bezirk Liezen mit 21 - dort liegen Schladming, das Ausseerland und das obere Ennstal - sowie im Mürztal. Im Süden sind es die Weinbaugemeinden rund um Leibnitz und die Südsteiermark.
Welche Geschäfte eine Erklärung auslösen
- Übertragung des Eigentums
- Einräumung des Fruchtnießungsrechtes
- Recht oder Zustimmung, auf fremdem Baugrundstück ein Bauwerk zu errichten
- Bestandgabe über mehr als 20 Jahre oder auf unbestimmte Zeit
- Dienstbarkeit der Wohnung oder ähnlich starke Überlassung
Ausgenommen sind Rechtserwerbe von Todes wegen durch nächste Angehörige. Die Erklärung ist binnen einem Monat nach Abschluss des Rechtsgeschäfts bei der Grundverkehrsbehörde einzubringen - schriftlich, in dreifacher Ausfertigung und auf dem Formular, das die Landesregierung per Verordnung festlegt.
Inhaltlich sind es zwei Zusagen. Erstens, dass Sie das Baugrundstück in der Beschränkungszone nicht zur Begründung eines Zweitwohnsitzes nutzen oder nutzen lassen. Zweitens, dass Sie Inländer sind oder in Ausübung der im AEUV oder EWR-Abkommen vorgesehenen Rechte erwerben - für Käufer aus Deutschland ist das die zweite Variante. Zusätzlich bestätigen Sie, dass Ihnen die Rechtsfolgen einer entgegenstehenden Nutzung bekannt sind.
Der Zweitwohnsitzbegriff ist knapp gehalten
§ 19 definiert den Zweitwohnsitz als Wohnsitz, der ausschließlich oder überwiegend dem vorübergehenden Wohnbedarf zum Zwecke der Erholung oder Freizeitgestaltung dient. Anders als Kärnten kennt die Steiermark keine Vermutungsregel, die im Zweifel gegen den Erwerber wirkt, und anders als Tirol kein landesweites Verzeichnis mit Bestandsschutz aus den Neunzigerjahren.
Eine Nebenfolge findet sich beim land- und forstwirtschaftlichen Grundverkehr: Liegt ein solches Grundstück in einer Vorbehaltsgemeinde, darf die Genehmigung nur mit der Auflage erteilt werden, dass das Grundstück nicht als Zweitwohnsitz benutzt werden darf. Wer ein Bauernhaus mit Grund erwirbt, sollte diesen Punkt vorab klären - dazu auch Almhütte kaufen.
Was ein Verstoß kostet
Der Strafrahmen des § 54 liegt bei bis zu 35.000 Euro. Strafbar ist beides: die verspätete Erklärung und die Nutzung entgegen der abgegebenen Erklärung. Die Überwachung obliegt nach § 55 den Vorbehaltsgemeinden - also jener Stelle, die den Ort am besten kennt.
Daneben stehen die zivilrechtlichen Folgen des Gesetzes: Unwirksamkeit der Grundbucheintragung und Rückabwicklung. Wie diese Instrumente allgemein wirken, steht unter Grundverkehr.
Die laufende Abgabe
Die Steiermark war das erste Bundesland mit einer modernen Zweitwohnsitz- und Leerstandsabgabe. Der Gemeinderat legt den Satz per Verordnung fest, das Landesgesetz deckelt ihn: Für eine Wohnung mit 100 m² Nutzfläche darf die Abgabe 1.000 Euro im Kalenderjahr nicht überschreiten, für größere und kleinere Wohnungen erhöht oder vermindert sich der Betrag entsprechend. Bemessen wird nach Nutzfläche und Kalenderwochen ohne Hauptwohnsitz. Der Ländervergleich steht unter Zweitwohnsitzabgabe.
Vor dem Kauf in der Steiermark
- Ist die Gemeinde Vorbehaltsgemeinde, und hat sie im Flächenwidmungsplan tatsächlich eine Beschränkungszone festgelegt? Beides zusammen entscheidet.
- Liegt das konkrete Grundstück innerhalb der Zone? Die Zone erfasst nicht zwingend das gesamte Gemeindegebiet.
- Die Monatsfrist im Kalender vormerken. Sie läuft ab Vertragsabschluss, nicht ab Grundbucheintragung.
- Bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen mit der Auflage rechnen, dass eine Zweitwohnsitznutzung ausgeschlossen wird.
Die westlichen Bundesländer regeln dieselbe Frage schärfer - siehe Tirol, Salzburg und Vorarlberg.
Was Immobilien in der Steiermark kosten
| Objektart | Steiermark 2024 | Österreich | Abstand | gegenüber 2022 |
|---|---|---|---|---|
| Wohnhäuser je m² Wohnfläche | 2.411 Euro | 2.709 Euro | 11 % darunter | -1 % |
| Eigentumswohnungen je m² Wohnfläche | 2.696 Euro | 4.000 Euro | 33 % darunter | -10 % |
| Bebaubare Grundstücke je m² Grundfläche | 91 Euro | 124 Euro | 27 % darunter | +49 % |
Die Steiermark ist nach dem Burgenland das zweitgünstigste Bundesland. Zwischen Graz-Umgebung und den peripheren Bezirken liegen allerdings Welten.
Häufige Fragen
Gilt in der Steiermark eine Erklärungspflicht?
In Vorbehaltsgemeinden ja, aber mit einer wichtigen Einschränkung: Der betreffende Abschnitt des Grundverkehrsgesetzes gilt nur in jenen Vorbehaltsgemeinden, in denen tatsächlich Beschränkungszonen für Zweitwohnsitze nach § 30 Absatz 2 des Steiermärkischen Raumordnungsgesetzes festgelegt sind. Die Aufzählung von 113 Gemeinden im Gesetz ist die äußere Grenze, nicht der Ist-Zustand.
Was muss ich erklären?
Zweierlei: dass Sie das Baugrundstück in der Beschränkungszone nicht zur Begründung eines Zweitwohnsitzes nutzen oder nutzen lassen, und dass Sie Inländer sind oder das Grundstück in Ausübung der im AEUV oder EWR-Abkommen vorgesehenen Rechte erwerben. Zusätzlich bestätigen Sie, dass Ihnen die Rechtsfolgen einer entgegenstehenden Nutzung bekannt sind.
Wie schnell muss die Erklärung eingebracht werden?
Binnen einem Monat nach Abschluss des Rechtsgeschäfts, schriftlich und in dreifacher Ausfertigung bei der Grundverkehrsbehörde, auf dem von der Landesregierung durch Verordnung festgelegten Formular. Beim Erwerb von Todes wegen läuft die Frist ab Zustellung des Einantwortungsbeschlusses.
Was ist ein Zweitwohnsitz nach steirischem Recht?
Nach § 19 des Grundverkehrsgesetzes ein Wohnsitz, der ausschließlich oder überwiegend dem vorübergehenden Wohnbedarf zum Zwecke der Erholung oder Freizeitgestaltung dient. Die Definition ist kürzer als in den westlichen Ländern und kennt keine Vermutungsregel.
Was kostet ein Verstoß?
Bis zu 35.000 Euro. Verwaltungsübertretung begeht, wer die Erklärung nicht fristgerecht einbringt oder wer entgegen der abgegebenen Erklärung ein Baugrundstück in einer Beschränkungszone zur Begründung eines Zweitwohnsitzes nutzt oder nutzen lässt. Die Überwachung obliegt den Vorbehaltsgemeinden.
Wie hoch ist die Zweitwohnsitzabgabe?
Die Gemeinde legt sie per Verordnung fest. Das Landesgesetz deckelt sie: Für eine Wohnung mit 100 m² Nutzfläche darf sie 1.000 Euro im Kalenderjahr nicht überschreiten, für größere und kleinere Wohnungen erhöht oder vermindert sich der Betrag entsprechend. Bemessen wird nach Nutzfläche und Kalenderwochen ohne Hauptwohnsitz.
Stand und Quellen
Stand Juli 2026. Räumlicher Geltungsbereich samt Aufzählung der Vorbehaltsgemeinden nach § 14, erklärungspflichtige Rechtsgeschäfte nach § 16, Inhalt und Frist der Erklärung nach § 17, Zweitwohnsitzbegriff nach § 19, Strafrahmen nach § 54 und Überwachung nach § 55 Steiermärkisches Grundverkehrsgesetz in der Fassung LGBl. Nr. 79/2023 - die Zahl von 113 Gemeinden und die Verteilung auf die Bezirke sind aus dem Gesetzestext ausgezählt. Die Auflage bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken folgt § 9 desselben Gesetzes, die Abgabenobergrenze § 7 Steiermärkisches Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabegesetz. Ob für eine bestimmte Gemeinde eine Beschränkungszone festgelegt ist, ergibt sich aus dem Flächenwidmungsplan; verbindlich Auskunft erteilen Gemeinde und Grundverkehrsbehörde. Die Immobilienpreise sind Medianwerte für 2024 aus der Sonderauswertung "Immobilien-Durchschnittspreise" von Statistik Austria, veröffentlicht am 28. Mai 2025; Häuser und Wohnungen je Quadratmeter Wohnfläche, Grundstücke als geometrisches Mittel je Quadratmeter Grundfläche. Statistik Austria revidiert die Vorjahreswerte laufend.