Zweitwohnsitzabgabe in Österreich

Die Zweitwohnsitzabgabe ist eine Gemeindeabgabe. Das Landesgesetz ermächtigt die Gemeinden und setzt Höchstbeträge; ob eingehoben wird und wie viel, entscheidet der Gemeinderat per Verordnung. Wer die laufenden Kosten einer Ferienimmobilie kalkuliert, muss deshalb nicht das Landesgesetz lesen, sondern die Verordnung der konkreten Gemeinde.

Die gesetzlichen Rahmen im Vergleich

Tirol rechnet in Klassen

Das Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz teilt die Freizeitwohnsitzabgabe in sieben Nutzflächenklassen, für die der Gemeinderat je einen Betrag zwischen einem Mindest- und einem Höchstwert festlegt:

Bei der Festlegung ist auf den Verkehrswert der Liegenschaften in der Gemeinde Bedacht zu nehmen; für einzelne Gemeindeteile darf unterschiedlich festgesetzt werden. Die Höchstbeträge passt die Landesregierung per Verordnung an, sobald sich der Verbraucherpreisindex um mehr als zehn Prozent geändert hat.

Salzburg rechnet in Monaten

Salzburg bemisst nach Nutzfläche und angefangenen Kalendermonaten, in denen ein Zweitwohnsitz vorliegt. Die Höchstbeträge im Kalenderjahr steigen von 400 Euro bis 40 m² über 1.000 Euro bei 70 bis 100 m² auf 2.500 Euro über 220 m². Fällt für dieselbe Wohnung zusätzlich eine besondere Nächtigungsabgabe an, ist die Zweitwohnsitzabgabe mit der Hälfte gedeckelt.

Abgabenschuldner ist der Eigentümer. Wird die Wohnung unbefristet oder für mindestens sechs Monate überlassen, schuldet sie für diese Dauer der Mieter oder Fruchtnießer. Wochenweise touristische Vermietung ändert daran nichts - dazu die Seite zu Vermietung und Rendite.

Vorarlberg staffelt nach Gemeindetyp

Vorarlberg rechnet je Quadratmeter Geschoßfläche, und der zulässige Satz hängt davon ab, wie stark die Gemeinde von Zweitwohnungen geprägt ist: höchstens 18,50 Euro je m² in Gemeinden, in denen bei mehr als 30 Prozent der Wohnungen keine Hauptwohnsitzmeldung vorliegt; 14,10 Euro bei mehr als 15 Prozent; 8,20 Euro darunter. Zusätzlich gelten Jahreshöchstbeträge von 2.775, 2.115 und 1.230 Euro. Welche Gemeinde in welche Kategorie fällt, veröffentlicht das Land jährlich bis Ende Februar.

Bemerkenswert ist die Definition: Als Zweitwohnung gilt eine Wohnung schon dann, wenn an mehr als 26 Wochen im Kalenderjahr weder eine Hauptwohnsitzmeldung noch eine gesetzliche Ausnahme vorliegt. Nicht die Nutzung löst die Abgabe aus, sondern das Fehlen einer Hauptwohnsitzmeldung.

Steiermark und Kärnten

Die Steiermark deckelt schlicht: Für eine Wohnung mit 100 m² Nutzfläche darf die Abgabe 1.000 Euro im Kalenderjahr nicht überschreiten, für größere und kleinere Wohnungen erhöht oder vermindert sich der Betrag entsprechend. Bemessen wird nach Nutzfläche und Kalenderwochen ohne Hauptwohnsitz.

Kärnten rechnet monatlich. Die derzeitigen Höchstsätze liegen bei 11,80 Euro bis 30 m², 23,60 Euro bis 60 m², 41,30 Euro bis 90 m² und 64,80 Euro darüber; für jede fehlende Ausstattung - Zentralheizung, Stromversorgung oder Wasserentnahmestelle in der Wohnung - ermäßigt sich die Abgabe um zehn Prozent. Mit 1. Jänner 2027 tritt ein neues Gesetz in Kraft, dessen Rahmen von rund 24 Euro monatlich bis 30 m² bis rund 130 Euro über 90 m² reicht; der Gemeindebund rechnet im Schnitt mit einer Verdoppelung.

Was Sie vor dem Kauf klären

• Hat die Gemeinde eine Verordnung erlassen? Ohne sie fällt nichts an, mit ihr steht der konkrete Betrag darin.
• Wie groß ist die anrechenbare Fläche? Die Klassengrenzen liegen dicht beieinander - wenige Quadratmeter können eine Stufe kosten.
• Kommt eine Nächtigungs- oder Ortstaxe dazu? In Salzburg halbiert sie die Zweitwohnsitzabgabe, anderswo kommt sie oben drauf.
• Welche Anzeige- und Erklärungspflichten gelten? Fristen wie der 15. Februar in Salzburg laufen unabhängig davon, ob ein Bescheid kommt.

Was der Begriff Zweitwohnsitz rechtlich überhaupt bedeutet und warum er die Nutzung nicht erlaubt, steht unter Zweitwohnsitz.

Häufige Fragen

Wer erhebt die Zweitwohnsitzabgabe?

Die Gemeinde, nicht das Land und nicht der Bund. Das Landesgesetz ermächtigt die Gemeinden lediglich und setzt einen Höchstrahmen. Ob überhaupt eingehoben wird und in welcher Höhe, entscheidet der Gemeinderat per Verordnung. Ohne Verordnung fällt keine Abgabe an.

Wie hoch ist sie?

Das hängt vom Bundesland und von der Gemeinde ab. Die gesetzlichen Höchstbeträge reichen von 400 Euro im Jahr für eine kleine Wohnung in Salzburg bis 2.775 Euro in einer Vorarlberger Gemeinde mit hohem Zweitwohnungsanteil. Was tatsächlich verlangt wird, steht in der Verordnung der konkreten Gemeinde.

Muss ich die Abgabe zahlen, wenn ich das Haus kaum nutze?

In der Regel ja. Salzburg bemisst nach angefangenen Kalendermonaten, in denen ein Zweitwohnsitz vorliegt - maßgeblich ist die Verfügbarkeit, nicht die Anwesenheit. In Vorarlberg gilt eine Wohnung schon dann als Zweitwohnung, wenn an mehr als 26 Wochen im Kalenderjahr keine Hauptwohnsitzmeldung besteht. Seltene Nutzung senkt die Abgabe nicht, sie ist eher ein Grund für sie.

Wer schuldet die Abgabe bei Vermietung?

In Salzburg der Eigentümer - es sei denn, die Wohnung wird unbefristet oder für mindestens sechs Monate überlassen. Dann schuldet sie für die Dauer der Überlassung der Mieter, Pächter oder Fruchtnießer. Kurzfristige touristische Vermietung ändert an der Abgabenpflicht des Eigentümers also nichts.

Wie erfährt die Gemeinde davon?

Über das Melderegister, über Anzeigepflichten und über eigene Ermittlungen. In Salzburg sind Aufnahme und Auflassung eines Zweitwohnsitzes anzuzeigen und bis 15. Februar des Folgejahres ist eine Abgabenerklärung einzureichen. In Tirol kommt es auf die Eintragung im Freizeitwohnsitzverzeichnis für die Abgabenpflicht ausdrücklich nicht an; bei Indizien wie geringem Wasserverbrauch leitet die Gemeinde ein Ermittlungsverfahren ein.

Kann ich mich gegen die Einstufung wehren?

Rechtsmittel gibt es, die Beweislast liegt aber ungünstig. Nach dem Salzburger Gesetz hat, wer behauptet, mangels Zweitwohnsitz oder wegen einer Ausnahme nicht abgabepflichtig zu sein, die Umstände nachzuweisen - nur wenn der Beweis nicht zumutbar ist, genügt Glaubhaftmachung.