Die Beleihungsgrenze von 90 Prozent lässt rechnerisch zehn Prozent Eigenmittel zu. Diese Zahl steht in jedem Ratgeber und führt regelmäßig zu falschen Erwartungen: Sie beschreibt die aufsichtsrechtliche Obergrenze, nicht die Praxis - und schon gar nicht die Praxis bei einem Antragsteller mit Wohnsitz in Deutschland.
Drei Beträge, die zusammenkommen
Der erste Betrag ist der Eigenmittelanteil am Kaufpreis. Rechnen Sie mit 20 bis 30 Prozent, wenn Sie in Deutschland wohnen und dort Ihr Einkommen erzielen. Der Grund liegt nicht in Ihrer Bonität, sondern darin, dass Einkommen und Person außerhalb der gewohnten Reichweite der Bank liegen.
Der zweite Betrag sind die Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht machen zusammen 4,6 Prozent aus, dazu kommen Vertragserrichtung und gegebenenfalls die Maklerprovision. Mitfinanziert wird davon in aller Regel nichts.
Der dritte Betrag entsteht erst durch die Finanzierung selbst: die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht von 1,2 Prozent, bemessen nicht am Kreditbetrag, sondern an der eingetragenen Pfandsumme.
Was als Eigenmittel zählt
| Mittel | Anerkannt | Anmerkung |
|---|---|---|
| Bankguthaben, Sparbücher, Festgeld | ja | Der Klassiker, unproblematisch nachzuweisen. |
| Wertpapierdepot | meist | Häufig mit einem Abschlag bewertet, weil der Kurs schwankt. |
| Bausparvertrag, Lebensversicherung | meist | Sofern verfügbar oder kurzfristig verwertbar. |
| Schenkung von Angehörigen | ja | Herkunft ist nachzuweisen, oft mit Schenkungsbestätigung. |
| Immobilie in Österreich | ja | Kann als zusätzliche Sicherheit dienen. |
| Immobilie in Deutschland | meist nicht | Wird von österreichischen Banken als Eigenmittel üblicherweise nicht angerechnet. |
| Eigenleistung am Bau | begrenzt | Nur in engem Rahmen und gegen Nachweis der Fähigkeiten. |
Die deutsche Immobilie ist der wunde Punkt. Wer in Deutschland ein abbezahltes Haus besitzt, hält sich für gut aufgestellt - österreichische Banken rechnen vorhandenen Immobilienbesitz als Eigenmittel aber üblicherweise nur an, wenn er im Inland liegt. Wollen Sie ihn einsetzen, führt der Weg meist über eine deutsche Bank, die diese Immobilie beleiht und Ihnen damit den Barkauf in Österreich ermöglicht.
Eine Beispielrechnung
| Bei 400.000 Euro Kaufpreis, 25 Prozent Eigenmittel | Betrag |
|---|---|
| Eigenmittelanteil am Kaufpreis | 100.000 Euro |
| Grunderwerbsteuer und Eintragung Eigentumsrecht | 18.400 Euro |
| Vertragserrichtung (angenommen 2 Prozent plus USt) | 9.600 Euro |
| Eintragung Pfandrecht (300.000 Euro Kredit, 130 Prozent) | 4.680 Euro |
| Benötigte Barmittel | 132.680 Euro |
Ohne Maklerprovision. Kommt sie hinzu, sind es bei 3,6 Prozent weitere 14.400 Euro. Der Abstand zwischen den zehn Prozent aus der Beleihungsgrenze und dem, was tatsächlich gebraucht wird, beträgt in diesem Beispiel mehr als das Dreifache.
Was tun, wenn es knapp wird
- Objektpreis senken. Der wirksamste Hebel, weil alle Nebenkosten am Kaufpreis hängen.
- Zusätzliche Sicherheit anbieten. Eine weitere Liegenschaft im Inland oder die Mithaftung von Angehörigen.
- Den deutschen Weg prüfen. Eine lastenfreie deutsche Immobilie kann über eine deutsche Bank zum Barkauf führen - mit dem Preis, dass Ihr Zuhause die Sicherheit stellt.
- Über die Pfandsumme verhandeln. Jede nicht benötigte Zehnprozentstufe spart 1,2 Prozent Gebühr auf den Differenzbetrag.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?
Die Beleihungsgrenze von 90 Prozent lässt rechnerisch zehn Prozent Eigenmittel zu. Für Antragsteller mit Wohnsitz in Deutschland verlangen österreichische Banken in der Praxis eher 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises - zuzüglich der Kaufnebenkosten, die ohnehin nicht mitfinanziert werden.
Zählt meine deutsche Immobilie als Eigenkapital?
Bei einer österreichischen Bank in der Regel nicht. Vorhandener Immobilienbesitz wird als Eigenmittel üblicherweise nur angerechnet, wenn er im Inland liegt. Wer eine deutsche Immobilie einsetzen möchte, prüft besser den Weg über eine deutsche Bank, die diese Immobilie beleiht.
Zählen die Kaufnebenkosten zum Eigenkapital?
Sie sind der Teil, der als Erstes aus eigener Tasche kommt. Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr machen zusammen 4,6 Prozent aus, dazu kommen Vertragserrichtung und gegebenenfalls Maklerprovision. Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die Erwerbsnebenkosten.
Was passiert, wenn ich weniger habe?
Dann bleibt entweder ein günstigeres Objekt oder eine zusätzliche Sicherheit. Denkbar sind die Mithaftung von Angehörigen, eine weitere Liegenschaft im Inland oder der Weg über eine deutsche Bank mit einer deutschen Immobilie als Sicherheit. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenmittel ist seit den Kreditregeln praktisch nicht mehr darstellbar.
Muss ich die Herkunft nachweisen?
Ja. Banken sind zu Sorgfaltspflichten verpflichtet und verlangen bei größeren Beträgen einen Nachweis der Mittelherkunft - etwa Kontoauszüge, einen Verkaufserlös oder eine Schenkungsbestätigung.
Stand und Quellen
Stand Juli 2026. Die Beleihungsgrenze von 90 Prozent entstammt dem WIK-Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht, Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühren den Angaben des Bundesministeriums für Finanzen und dem Gerichtsgebührengesetz. Die Angaben zur Eigenmittelpraxis bei Antragstellern ohne österreichischen Wohnsitz und zur Behandlung ausländischer Immobilien stützen sich auf die Darstellung österreichischer Finanzierungsvermittler; sie beschreiben eine übliche Praxis, keine Rechtslage. Verbindlich entscheidet die einzelne Bank.