Immobilie in Österreich kaufen

Der verbreitetste Irrtum über den Immobilienkauf in Österreich ist die Annahme, Deutsche bräuchten eine behördliche Erlaubnis. Sie brauchen keine. Seit der Öffnung des Grundverkehrs für Unionsbürger sind Staatsangehörige von EU- und EWR-Staaten beim Grundstückserwerb den Inländern gleichgestellt. Was bleibt, sind Erklärungspflichten - und die Frage, ob Sie das Objekt überhaupt so nutzen dürfen, wie Sie es vorhaben.

Was der Grundverkehr wirklich prüft

Jedes der neun Bundesländer hat ein eigenes Grundverkehrsgesetz. Maßgeblich ist immer das Recht des Landes, in dem die Liegenschaft liegt - ein einheitliches Bundesverfahren gibt es nicht. Geprüft werden dabei drei Dinge, von denen nur eines mit der Staatsangehörigkeit zu tun hat.

Der Ausländergrundverkehr betrifft Sie als EU-Bürger nicht mehr. Der land- und forstwirtschaftliche Grundverkehr dagegen sehr wohl: Wer eine Alm, eine Wiese oder einen landwirtschaftlichen Betrieb erwirbt, braucht in der Regel eine Genehmigung, und zwar unabhängig davon, welchen Pass er besitzt. Der dritte Punkt ist der heikelste: die Freizeitwohnsitz-Beschränkung. In Tirol müssen Käufer in den ausgewiesenen Vorbehaltsgemeinden seit 1. September 2022 eine Freizeitwohnsitzerklärung abgeben; seit 1. Jänner 2026 betrifft das 180 der 277 Tiroler Gemeinden, siehe Immobilie kaufen in Tirol. Salzburg verlangt eine Erklärung über die beabsichtigte Selbstnutzung.

Rechtsanwalt statt Notar, Treuhand statt Direktzahlung

In Deutschland führt der Weg zwingend über den Notar, der beurkundet und die Abwicklung übernimmt. In Österreich errichtet den Kaufvertrag üblicherweise eine Rechtsanwältin oder ein Notar - beide sind möglich, und der Anwalt vertritt dabei die Interessen seines Mandanten, während der Notar beiden Seiten gegenüber zur Neutralität verpflichtet ist. Für die Eintragung ins Grundbuch müssen die Unterschriften beglaubigt sein.

Der zweite Unterschied betrifft das Geld. Der Kaufpreis geht nicht an den Verkäufer, sondern auf ein Treuhandkonto. Treuhänder darf nur ein eingetragener Rechtsanwalt oder Notar sein. Er zahlt erst aus, wenn Ihr Eigentumsrecht im Grundbuch einverleibt ist, die vereinbarten Lasten gelöscht sind und die steuerliche Abwicklung steht. Diese Konstruktion schützt beide Seiten und ist der Grund, warum der Kauf mehrere Wochen dauert.

Der Ablauf in sechs Schritten

1. Kaufvertrag errichten und unterschreiben. Beglaubigte Unterschriften, Regelung der grundverkehrsrechtlichen Schritte, Zahlungsbedingungen.
2. Rangordnung anmerken. Die Anmerkung im Grundbuch sichert Ihren Rang und verhindert, dass der Verkäufer die Liegenschaft zwischenzeitlich anderweitig belastet.
3. Kaufpreis auf das Treuhandkonto erlegen. Nicht an den Verkäufer.
4. Grundverkehrsrechtliche Erklärung oder Genehmigung beibringen. Je nach Bundesland, Grundstücksart und geplanter Nutzung.
5. Lastenfreistellung und Eintragung. Alte Pfandrechte werden gelöscht, Ihr Eigentumsrecht wird einverleibt. Ab diesem Moment gehört Ihnen die Immobilie.
6. Auszahlung an den Verkäufer. Erst jetzt gibt der Treuhänder das Geld frei.

Was der Kauf kostet

Zwei Posten stehen fest und lassen sich vorab exakt berechnen: die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent des Kaufpreises und die Grundbucheintragungsgebühr für das Eigentumsrecht von 1,1 Prozent. Beide trägt üblicherweise der Käufer. Dazu kommen die Kosten der Vertragserrichtung samt Treuhandabwicklung sowie eine allfällige Maklerprovision, beide abhängig von der Vereinbarung im Einzelfall.

Wird der Kauf finanziert, kommt eine dritte Gebühr hinzu, die viele übersehen: 1,2 Prozent auf die im Grundbuch eingetragene Pfandsumme. Da Banken das Pfandrecht regelmäßig über den Kreditbetrag hinaus eintragen lassen, fällt sie höher aus als erwartet.

Rechnen Sie damit, dass die Nebenkosten insgesamt nicht mitfinanziert werden. Sie zählen zu den Eigenmitteln, die Sie flüssig aufbringen müssen. Wie viel das konkret bedeutet, steht in der Übersicht zur Finanzierung.

Häufige Fragen

Darf ich als Deutscher in Österreich eine Immobilie kaufen?

Ja. Staatsangehörige von EU- und EWR-Staaten sind beim Grundstückserwerb österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt. Eine Genehmigung nach dem Ausländergrundverkehr, wie sie Drittstaatsangehörige brauchen, entfällt für Sie. Erklärungspflichten gegenüber der Grundverkehrsbehörde bestehen aber weiterhin, und sie unterscheiden sich je Bundesland.

Brauche ich einen Notar?

Den Kaufvertrag errichtet in Österreich üblicherweise eine Rechtsanwältin oder ein Notar. Für die Eintragung ins Grundbuch müssen die Unterschriften beglaubigt sein. Als Treuhänder, der den Kaufpreis verwahrt, kommen ebenfalls nur eingetragene Rechtsanwälte oder Notare in Frage.

Wann bin ich Eigentümer?

Erst mit der Eintragung Ihres Eigentumsrechts im Grundbuch. Der unterschriebene Kaufvertrag allein macht Sie noch nicht zum Eigentümer, anders als es die Alltagssprache nahelegt. Zwischen Vertragsunterzeichnung und Eintragung vergehen typischerweise vier bis acht Wochen.

Wie viel kostet der Kauf zusätzlich zum Kaufpreis?

Fest stehen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht. Dazu kommen die Kosten der Vertragserrichtung samt Treuhandabwicklung und, wenn ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Wird der Kauf finanziert, fällt zusätzlich 1,2 Prozent Eintragungsgebühr auf die Pfandsumme an.

Kann ich das Haus als Ferienhaus nutzen?

Nicht automatisch. Ob eine Immobilie als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf, richtet sich nach dem Raumordnungsrecht des Bundeslandes und der Widmung der konkreten Liegenschaft. In Tirol etwa verlangen ausgewiesene Vorbehaltsgemeinden seit 1. September 2022 eine Freizeitwohnsitzerklärung beim Erwerb. Diese Frage gehört vor der Unterschrift geklärt, nicht danach.