Zwei Rechtsordnungen, dieselbe Sprache, gemeinsame Wurzeln - und dann doch ein anderes Verfahren. Wer den deutschen Ablauf im Kopf hat, unterschätzt regelmäßig drei Dinge: dass niemand den Vertrag vorliest, dass eine Behörde beim Ferienhaus mitreden kann und dass der Verkaufsgewinn auch nach zwanzig Jahren steuerpflichtig bleibt.
| Punkt | Deutschland | Österreich |
|---|---|---|
| Vertragsform | Notarielle Beurkundung zwingend, der Notar verliest und belehrt | Keine Beurkundungspflicht; Rechtsanwalt oder Notar errichtet, für das Grundbuch genügen beglaubigte Unterschriften |
| Zahlungsweg | Zahlung an den Verkäufer nach Fälligkeitsmitteilung, Anderkonto ist die Ausnahme | Treuhandkonto als Regelfall, Auszahlung erst nach Einverleibung |
| Grundbucheinsicht | Nur bei berechtigtem Interesse nach § 12 Grundbuchordnung | Öffentlich, ohne Interessennachweis, 18 Euro je Auszug |
| Kreditsicherheit | Grundschuld, abstrakt und nach der Tilgung wiederverwendbar | Pfandrecht, akzessorisch, meist als Höchstbetragshypothek über der Kreditsumme |
| Erwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland | 3,5 Prozent, bundesweit gleich |
| Grundbuchkosten | Gerichts- und Notarkosten nach Gebührentabelle | 1,1 Prozent Eintragungsgebühr für das Eigentum, 1,2 Prozent auf die Pfandsumme |
| Maklerprovision | Hälftige Teilung bei Wohnung und Einfamilienhaus nach §§ 656c, 656d BGB | Bis 3 Prozent netto vom Käufer nach § 15 Immobilienmaklerverordnung, zuzüglich Umsatzsteuer |
| Gewährleistung | Fünf Jahre bei einem Bauwerk nach § 438 Absatz 1 Nummer 2 BGB | Drei Jahre ab Übergabe bei unbeweglichen Sachen nach § 933 ABGB |
| Behördliche Prüfung | Genehmigung im Wesentlichen bei landwirtschaftlichen Flächen | Zusätzlich das Freizeitwohnsitzregime der Länder - der praktische Knackpunkt beim Ferienhaus |
| Gewinn beim Verkauf | Steuerfrei nach zehn Jahren, früher bei Eigennutzung | 30 Prozent Immobilienertragsteuer ohne Fristablauf, mit eigenen Befreiungstatbeständen |
Niemand liest Ihnen den Vertrag vor
Der deutsche Notar ist beiden Seiten verpflichtet, verliest den Vertrag und belehrt. In Österreich fehlt dieser Fixpunkt: Errichtet ein Rechtsanwalt den Vertrag, vertritt er die Interessen seines Auftraggebers. Der Notar wäre neutral, ist aber nicht vorgeschrieben.
Für Käufer aus Deutschland heißt das, die Prüfung selbst zu organisieren - entweder indem sie den Vertragserrichter beauftragen oder indem sie den Entwurf des Verkäuferanwalts von jemandem durchsehen lassen, der auf ihrer Seite steht. Die Einzelheiten stehen unter Kaufvertrag.
Das Geld nimmt einen anderen Weg
Deutschland zahlt in der Regel direkt an den Verkäufer, sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt. Österreich schiebt ein Treuhandkonto dazwischen: Der Kaufpreis liegt auf einem eigens eröffneten Anderkonto, bis Lastenfreistellung und Einverleibung erledigt sind. Der Kontrollapparat dahinter - Erstmeldung an die Kammer, Dispositionskontrolle der Bank, Revision - steht unter Treuhandabwicklung.
Das Grundbuch steht offen
Ein Vorteil, den viele nicht nutzen: In Österreich darf jeder Einsicht nehmen, ohne ein Interesse nachzuweisen. Ein Auszug kostet 18 Euro. Wer aus Deutschland kauft, kann die Liegenschaft also prüfen, bevor er ein Angebot abgibt - und sieht im Lastenblatt Dienstbarkeiten und Wohnrechte, die in keinem Exposé stehen. Was in den drei Blättern steht, erklärt die Seite zum Grundbuch.
Beim Ferienhaus entscheidet nicht der Kaufvertrag
Der Grundverkehr ist der Unterschied, der wehtut. Als EU-Bürger sind Sie beim Erwerb Inländern gleichgestellt - das ist die gute Nachricht. Die schlechte: Ob eine Immobilie als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf, entscheidet unabhängig davon das Raumordnungsrecht des Bundeslandes. Diese Prüfung gehört an den Anfang, nicht ans Ende.
Welche drei Prüfungen auseinanderzuhalten sind, steht unter Grundverkehr; was der Begriff Freizeitwohnsitz raumordnungsrechtlich bedeutet, unter Freizeitwohnsitz.
Die Rechnung beim Wiederverkauf
Der Punkt, den deutsche Käufer am häufigsten übersehen: Die Spekulationsfrist ist in Österreich mit 1. April 2012 entfallen. Der Gewinn aus einer privaten Grundstücksveräußerung unterliegt zeitlich unbegrenzt 30 Prozent Immobilienertragsteuer. Wer mit der deutschen Zehnjahresrechnung kalkuliert, rechnet falsch.
Für Altvermögen - vor dem 1. April 2012 erworben und am 31. März 2012 nicht steuerverfangen - dürfen die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt werden. Besteuert werden dann 14 Prozent des Erlöses mit 30 Prozent, was effektiv 4,2 Prozent des Verkaufspreises ergibt. Wurde ein Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 von Grünland in Bauland umgewidmet, sind es 40 statt 86 Prozent.
Die Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Absatz 2 Einkommensteuergesetz greift bei zwei Jahren durchgehender Nutzung ab der Anschaffung oder bei fünf von zehn Jahren als Hauptwohnsitz. Für eine Ferienimmobilie kommt sie damit regelmäßig nicht in Betracht - ein Grund mehr, die Nutzung von Anfang an realistisch zu planen.
Was daraus folgt
- Erst die Widmung, dann der Preis. Beim Ferienhaus ist die zulässige Nutzung die erste Frage, nicht die letzte.
- Grundbuchsauszug vor dem Angebot. Er kostet 18 Euro und ersetzt eine Menge Nachfragen.
- Eigene Prüfung des Vertragsentwurfs. Den neutralen Vorleser gibt es nicht.
- Die Gewinnsteuer in die Langfristrechnung nehmen. Sie verjährt nicht mit der Haltedauer.
Häufige Fragen
Brauche ich in Österreich einen Notar?
Nicht zwingend. Den Kaufvertrag kann ein Rechtsanwalt oder ein Notar errichten; eine Beurkundungspflicht wie in Deutschland besteht nicht. Für die Einverleibung im Grundbuch müssen die Unterschriften allerdings gerichtlich oder notariell beglaubigt sein.
Ist der Kauf in Österreich teurer?
Nicht bei der Erwerbsteuer: 3,5 Prozent gelten bundesweit, während in Deutschland nur Bayern so niedrig liegt und mehrere Länder 6,5 Prozent verlangen. Teurer wird es bei den Grundbuchgebühren, weil dort prozentuell gerechnet wird - 1,1 Prozent für das Eigentum und 1,2 Prozent auf die Pfandsumme.
Was ist der größte Unterschied für Ferienhauskäufer?
Das Freizeitwohnsitzregime. Ob eine Liegenschaft im Urlaub oder am Wochenende genutzt werden darf, entscheidet das Raumordnungsrecht des Bundeslandes - unabhängig davon, ob der Kauf reibungslos läuft und ob Sie Eigentümer sind. Ein vergleichbares Genehmigungserfordernis kennt Deutschland für Wohnimmobilien nicht.
Bleibt der Verkaufsgewinn nach zehn Jahren steuerfrei?
In Österreich nicht. Die alte Spekulationsfrist ist mit 1. April 2012 entfallen; der Veräußerungsgewinn unterliegt zeitlich unbegrenzt 30 Prozent Immobilienertragsteuer. Für Altvermögen - vor dem 1. April 2012 erworben und am 31. März 2012 nicht steuerverfangen - dürfen die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Erlöses angesetzt werden, was auf effektiv 4,2 Prozent des Verkaufserlöses hinausläuft.
Gibt es eine Befreiung für den eigenen Wohnsitz?
Ja, die Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Absatz 2 Einkommensteuergesetz. Sie greift, wenn die Immobilie ab der Anschaffung durchgehend zwei Jahre oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre Hauptwohnsitz war. Für ein Ferienhaus kommt sie damit regelmäßig nicht in Betracht.
Stand und Quellen
Stand Juli 2026. Österreichische Grundlagen: § 31 und § 55 Allgemeines Grundbuchsgesetz 1955, § 933 ABGB, § 15 Immobilienmaklerverordnung, § 30 Einkommensteuergesetz samt der pauschalen Anschaffungskosten für Altvermögen nach der Darstellung des Amtsportals oesterreich.gv.at. Deutsche Vergleichswerte: § 12 Grundbuchordnung, § 438 Absatz 1 Nummer 2 BGB, §§ 656c und 656d BGB sowie die 2026 geltenden Grunderwerbsteuersätze der Länder. Die steuerliche Beurteilung eines konkreten Falls gehört in die Hand einer Steuerberatung.