Der Kaufvertrag in Österreich

Der deutsche Immobilienkauf hat einen festen Ankerpunkt: den Notartermin. Der Vertrag wird verlesen, beide Seiten werden belehrt, der Notar verantwortet den Inhalt. Österreich kennt diese Pflicht nicht - und das verschiebt Verantwortung dorthin, wo man sie zunächst nicht vermutet.

Wahlfreiheit statt Beurkundungszwang

Den Kaufvertrag kann in Österreich ein Rechtsanwalt oder ein Notar errichten. Eine Beurkundungspflicht wie in Deutschland besteht nicht. Was das Grundbuch verlangt, ist weniger: Nach § 31 Grundbuchsgesetz kann die Einverleibung nur aufgrund öffentlicher Urkunden erfolgen oder aufgrund von Privaturkunden, auf denen die Unterschriften gerichtlich oder notariell beglaubigt sind. Der Beglaubigungsvermerk muss bei natürlichen Personen zusätzlich das Geburtsdatum enthalten.

Die Beglaubigung bestätigt nur die Echtheit der Unterschrift. Niemand liest Ihnen den Vertrag vor, niemand prüft von Amts wegen, ob er ausgewogen ist. Diese Rolle übernimmt der Vertragserrichter - und wenn das ein Rechtsanwalt ist, vertritt er die Interessen seines Auftraggebers, nicht beide Seiten gleichermaßen. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet.

Was im Vertrag stehen muss

Die Aufsandungserklärung

Ein Begriff, den das deutsche Recht so nicht kennt. Die Aufsandungserklärung ist die ausdrückliche Erklärung des Verkäufers, dass das Eigentumsrecht des Käufers im Grundbuch einverleibt werden darf. Sie ist der Schalter, der den Eigentumsübergang auslöst.

Ohne sie haben Sie einen wirksamen Kaufvertrag und keinen Weg ins Grundbuch. Und ohne Eintragung sind Sie nicht Eigentümer - der Vertrag allein genügt in Österreich nicht. Was danach passiert, steht auf der Seite zum Grundbuch.

Gewährleistung: drei Jahre, oft eingeschränkt

Nach § 933 ABGB leistet der Übergeber bei unbeweglichen Sachen für Mängel Gewähr, die innerhalb von drei Jahren ab Übergabe hervorkommen. Die Ansprüche verjähren drei Monate nach Ablauf dieser Frist.

Bei Privatverkäufen enthält fast jeder Vertrag eine Einschränkung dieser Haftung - „gekauft wie besichtigt" in unterschiedlichen Formulierungen. Zulässig ist das, aber es hat eine Grenze: Mängel, die der Verkäufer arglistig verschweigt, sind vom Ausschluss nicht gedeckt. Wer Anhaltspunkte für ein Problem hat, sollte es vor der Unterschrift ansprechen und die Antwort in den Vertrag aufnehmen lassen.

Der Energieausweis hat eigene Fristen

• Im Inserat sind Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienzfaktor anzugeben - das gilt für Verkäufer und Makler.
• Vor Ihrer Vertragserklärung muss der Ausweis vorgelegt werden.
• Binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss ist er auszuhändigen.
• Höchstens zehn Jahre alt darf er sein.

Verstöße gegen das Energieausweis-Vorlage-Gesetz sind mit Geldstrafe bis 1.450 Euro bedroht. Praktisch wichtiger: Eine unterbliebene Vorlage kann gewährleistungs- und schadenersatzrechtliche Folgen haben.

Nach der Unterschrift

Mit der Unterzeichnung beginnt die Abwicklung: Der Vertragserrichter lässt die Rangordnung anmerken, richtet das Treuhandkonto ein, berechnet die Grunderwerbsteuer selbst und führt sie ab. Erst wenn alle Bedingungen erfüllt sind, fließt der Kaufpreis. Der Ablauf steht unter Treuhandabwicklung, die Kostenposten unter Kaufnebenkosten.

Häufige Fragen

Muss der Kaufvertrag in Österreich notariell beurkundet werden?

Nein. Anders als in Deutschland gibt es keine Beurkundungspflicht. Der Vertrag kann von einem Rechtsanwalt oder einem Notar errichtet werden. Für die Einverleibung im Grundbuch verlangt § 31 Grundbuchsgesetz allerdings, dass die Unterschriften gerichtlich oder notariell beglaubigt sind - und dass der Beglaubigungsvermerk bei natürlichen Personen das Geburtsdatum enthält.

Was ist der Unterschied zwischen Beglaubigung und Beurkundung?

Die Beglaubigung bestätigt nur, dass die Unterschrift echt ist. Die deutsche Beurkundung geht weiter: Der Notar verliest den Vertrag, belehrt beide Seiten und verantwortet den Inhalt. In Österreich übernimmt diese Rolle der Vertragserrichter - der aber, wenn es ein Rechtsanwalt ist, die Interessen seines Auftraggebers vertritt.

Was ist die Aufsandungserklärung?

Die ausdrückliche Erklärung des Verkäufers, dass die Übertragung des Eigentums im Grundbuch eingetragen werden darf. Sie ist der Schlüssel zur Einverleibung: Ohne sie liegt zwar ein Kaufvertrag vor, aber das Eigentum geht nicht über.

Wie lange hafte ich für Mängel?

Bei unbeweglichen Sachen leistet der Übergeber nach § 933 ABGB drei Jahre ab Übergabe Gewähr für Mängel, die in dieser Zeit hervorkommen. Die Ansprüche verjähren drei Monate nach Ablauf dieser Frist. Ein vertraglicher Ausschluss ist beim Privatverkauf üblich, deckt aber keine arglistig verschwiegenen Mängel.

Welche Fristen gelten für den Energieausweis?

Der Verkäufer muss ihn vorlegen, bevor Sie Ihre Vertragserklärung abgeben, und ihn binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss aushändigen. Er darf höchstens zehn Jahre alt sein. Schon das Inserat muss Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienzfaktor nennen. Verstöße sind mit Geldstrafe bis 1.450 Euro bedroht.

Was kostet die Vertragserrichtung?

Üblich sind ein bis drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer, abhängig von Kaufpreis und Aufwand. Ein gesetzlicher Tarif besteht dafür nicht, die Honorare sind frei vereinbar. Wer den Vertragserrichter beauftragt, zahlt ihn in der Regel - beim Immobilienkauf ist das meist der Käufer.