Niederösterreich umschließt Wien und reicht von der Wachau über das Waldviertel bis an die tschechische und slowakische Grenze. Der Wohnungsdruck der Tourismusregionen im Westen fehlt hier - und damit auch das rechtliche Instrumentarium, das dort entwickelt wurde.
Was gilt und was nicht
| Thema | Status | Was daraus folgt |
|---|---|---|
| Ausländergrundverkehr | entfällt | Der vierte Abschnitt des Grundverkehrsgesetzes gilt nicht für Staatsangehörige, die nach Völker- oder Unionsrecht gleichgestellt sind. |
| Freizeitwohnsitz-Beschränkung | gibt es nicht | Niederösterreich kennt weder Vorbehaltsgemeinden noch Beschränkungszonen für Zweitwohnsitze. |
| Land- und forstwirtschaftlicher Grundverkehr | gilt | Der Erwerb solcher Grundstücke bleibt genehmigungspflichtig - unabhängig von der Staatsangehörigkeit. |
| Widmung und Grünland | gilt | Was auf einer Liegenschaft gebaut und wie sie genutzt werden darf, entscheidet der Flächenwidmungsplan nach dem NÖ Raumordnungsgesetz 2014. |
| Zweitwohnsitzabgabe | gibt es nicht | Es bleibt bei Grundsteuer, Betriebskosten und - wo eingehoben - der Ortstaxe. |
Die Gleichstellung im Gesetz
§ 15 des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 nimmt zwei Gruppen vom Abschnitt über den Rechtserwerb durch ausländische Personen aus: Staatsangehörige, die aufgrund des Völker- oder Gemeinschaftsrechts österreichischen Staatsangehörigen gleichgestellt sind - das sind Sie als Deutscher - sowie juristische Personen, eingetragene Personengesellschaften, Vereine, Stiftungen und Fonds in Ausübung der Niederlassungs-, Dienstleistungs- oder Kapitalverkehrsfreiheit.
Für die zweite Gruppe hängt die Ausnahme an einer Bedingung: Sie muss diesen Umstand gegenüber dem Grundbuchsgericht eidesstattlich erklären, sofern eine gleichwertige Erklärung nicht schon in der Vertragsurkunde enthalten ist. Dafür ist ein Formular zu verwenden, das die Landesregierung per Verordnung festlegt. Wer über eine Gesellschaft kauft, sollte das dem Vertragserrichter frühzeitig sagen.
Zwei Fragen bleiben
Erstens: Ist es ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück? Dann bleibt es genehmigungspflichtig, ganz unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Das betrifft nicht nur den Bauernhof, sondern auch Wiesen, Wälder und Weingärten, die zu einem Wohnhaus gehören - ein häufiger Fall bei alten Häusern im Wald- und Weinviertel.
Zweitens: Was sagt die Widmung? Ohne Freizeitwohnsitzregime entscheidet allein der Flächenwidmungsplan nach dem NÖ Raumordnungsgesetz 2014 darüber, was auf einer Liegenschaft zulässig ist. Im Bauland-Wohngebiet sind Wohngebäude für den dauernden Wohnbedarf vorgesehen; die Widmungsart kann mit dem Zusatz „maximal zwei" oder „maximal drei Wohneinheiten" verbunden werden, um den baulichen Charakter zu sichern.
Der heikle Bereich ist das Grünland. Presshäuser in der Wachau, alte Kellergassenobjekte im Weinviertel, Jagdhütten und ehemalige landwirtschaftliche Gebäude sind oft nicht ohne Weiteres als Wohnhaus nutzbar, auch wenn sie so angeboten werden. Die verbindliche Auskunft dazu erteilt die Gemeinde, nicht der Makler.
Was laufend anfällt
Weniger als im Westen. Eine Zweitwohnsitz- oder Freizeitwohnsitzabgabe hat Niederösterreich nicht eingeführt; es bleibt bei Grundsteuer, Betriebskosten und - wo eingehoben - der Ortstaxe. Wo andere Länder vierstellige Jahresbeträge verlangen, entfällt dieser Posten hier vollständig. Der Ländervergleich steht unter Zweitwohnsitzabgabe.
Melderechtlich bleibt die Sache unverändert: Auch ein Nebenwohnsitz ist innerhalb von drei Tagen nach Bezug zu melden - dazu Meldezettel und Anmeldung.
Vor dem Kauf in Niederösterreich
- Welche Widmung hat die Liegenschaft? Das ist hier die zentrale Frage, nicht die Staatsangehörigkeit.
- Gehören land- oder forstwirtschaftliche Flächen dazu? Dann kommt die Genehmigung der Grundverkehrsbehörde ins Spiel.
- Bei Objekten im Grünland die zulässige Nutzung schriftlich von der Gemeinde bestätigen lassen.
- Beim Kauf über eine Gesellschaft die eidesstattliche Erklärung nach § 15 Ziffer 2 einplanen.
Wo dieselbe Frage deutlich strenger beantwortet wird, steht unter Tirol, Salzburg und Oberösterreich.
Was Immobilien in Niederösterreich kosten
| Objektart | Niederösterreich 2024 | Österreich | Abstand | gegenüber 2022 |
|---|---|---|---|---|
| Wohnhäuser je m² Wohnfläche | 2.515 Euro | 2.709 Euro | 7 % darunter | -10 % |
| Eigentumswohnungen je m² Wohnfläche | 2.941 Euro | 4.000 Euro | 26 % darunter | -14 % |
| Bebaubare Grundstücke je m² Grundfläche | 113 Euro | 124 Euro | 9 % darunter | +41 % |
Niederösterreich liegt bei Häusern knapp unter dem Bundesschnitt. Entscheidend ist die Entfernung zu Wien: Der Bezirk Tulln kam auf 193,6 Euro je Quadratmeter Baugrund, der Bezirk Zwettl im Waldviertel auf 26,2 Euro.
Häufige Fragen
Brauche ich in Niederösterreich eine Genehmigung?
Als deutscher Staatsangehöriger nicht. § 15 des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 nimmt Staatsangehörige, die aufgrund des Völker- oder Gemeinschaftsrechts österreichischen Staatsangehörigen gleichgestellt sind, vom Abschnitt über den Rechtserwerb durch ausländische Personen aus. Für juristische Personen und eingetragene Personengesellschaften ist eine eidesstattliche Erklärung gegenüber dem Grundbuchsgericht auf einem Formular der Landesregierung nötig.
Darf ich das Haus als Ferienhaus nutzen?
Niederösterreich kennt kein Freizeitwohnsitzregime wie Tirol oder Vorarlberg und keine Beschränkungsgemeinden wie Salzburg. Was zulässig ist, ergibt sich aus der Widmung der Liegenschaft nach dem NÖ Raumordnungsgesetz 2014 und aus der Baubewilligung - im Bauland-Wohngebiet ist das Wohnen der Zweck, im Grünland gelten enge Grenzen.
Gibt es eine Zweitwohnsitzabgabe?
Nein. Niederösterreich hat kein Zweitwohnsitzabgabengesetz erlassen. Laufend bleiben Grundsteuer und Betriebskosten, dazu die Ortstaxe, wo sie eingehoben wird.
Worauf muss ich bei einem Haus im Grünland achten?
Auf die Widmung. Ein Gebäude im Grünland darf nur für die Zwecke genutzt werden, für die es gewidmet und bewilligt ist. Ein alter Bauernhof, ein Presshaus in der Wachau oder eine Jagdhütte sind selten ohne Weiteres als Wohnhaus nutzbar. Die Auskunft dazu erteilt die Gemeinde.
Was ist beim Kauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks anders?
Der Erwerb bedarf der Genehmigung der Grundverkehrsbehörde, und zwar unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Geprüft wird, ob die agrarstrukturellen Ziele des Gesetzes gewahrt bleiben. Das betrifft auch Wiesen, Wälder und Weingärten, die zu einem Wohnhaus gehören.
Stand und Quellen
Stand Juli 2026. Die Gleichstellung und die eidesstattliche Erklärung nach § 15 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, die Genehmigungspflicht für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke nach § 4 desselben Gesetzes; die Widmungsarten im Bauland nach § 16 NÖ Raumordnungsgesetz 2014. Dass Niederösterreich weder Vorbehaltsgemeinden noch eine Zweitwohnsitzabgabe kennt, ergibt sich aus dem Fehlen entsprechender Bestimmungen im Landesrecht. Verbindliche Auskunft über Widmung und zulässige Nutzung erteilt die Gemeinde. Die Immobilienpreise sind Medianwerte für 2024 aus der Sonderauswertung "Immobilien-Durchschnittspreise" von Statistik Austria, veröffentlicht am 28. Mai 2025; Häuser und Wohnungen je Quadratmeter Wohnfläche, Grundstücke als geometrisches Mittel je Quadratmeter Grundfläche. Statistik Austria revidiert die Vorjahreswerte laufend.