Pfandrecht und Grundbuch in Österreich

Wer in Deutschland ein Haus finanziert hat, kennt die Grundschuld: eingetragen, abbezahlt, stehen gelassen - und beim nächsten Kredit wiederverwendet. Österreich funktioniert anders, und der Unterschied kostet beim ersten Mal Geld.

Akzessorisch statt abstrakt

Die deutsche Grundschuld ist vom Darlehen unabhängig. Sie bleibt nach der Tilgung stehen und kann für eine spätere Finanzierung erneut genutzt werden - ein praktischer Nebeneffekt, den viele Eigentümer schätzen.

Das österreichische Pfandrecht ist dagegen akzessorisch: Es hängt an der konkreten Forderung und erlischt, wenn diese getilgt ist. Damit die Bank nicht bei jeder Zinsanpassung neu eintragen muss und auch Nebenkosten abgesichert sind, wird es meist als Höchstbetragshypothek eingetragen - für einen Betrag, der über der Kreditsumme liegt.

Die Gebühr bemisst sich an der Pfandsumme

Die Arbeiterkammer Oberösterreich nennt als typische Praxis eine Höchstbetragshypothek von etwa 130 Prozent der Kreditsumme. Die Eintragungsgebühr von 1,2 Prozent wird dann auf diese höhere Summe angewendet - und nicht auf das, was Sie tatsächlich an Kredit aufnehmen.

Erst die Rangordnung, dann das Eigentum

Das Pfandrecht ist nicht der einzige Eintrag, der beim Kauf eine Rolle spielt. Der Vertragserrichter lässt zunächst eine Anmerkung der Rangordnung eintragen, die Ihren Rang sichert und verhindert, dass der Verkäufer die Liegenschaft zwischenzeitlich anderweitig belastet. Danach folgen die Löschung der alten Lasten und schließlich die Einverleibung Ihres Eigentumsrechts.

Erst mit dieser Eintragung sind Sie Eigentümer - der unterschriebene Kaufvertrag allein genügt in Österreich nicht. Was in welcher Reihenfolge passiert, steht im Überblick zum Immobilienkauf.

Nach der Tilgung: löschen nicht vergessen

Ist der Kredit zurückgezahlt, erlischt die besicherte Forderung - der Eintrag im Grundbuch verschwindet deshalb aber nicht von selbst. Die Bank stellt eine Löschungsquittung aus, mit der die Löschung beantragt wird. Wer das liegen lässt, hat beim späteren Verkauf eine getilgte Hypothek im Grundbuch stehen, die erst noch bereinigt werden muss.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Pfandrecht?

Die deutsche Grundschuld ist abstrakt: Sie besteht unabhängig vom Darlehen, bleibt nach der Tilgung bestehen und lässt sich für einen späteren Kredit wiederverwenden. Das österreichische Pfandrecht ist akzessorisch, es hängt an der konkreten Forderung und erlischt mit ihr. Deshalb arbeiten Banken dort meist mit einer Höchstbetragshypothek, die auch künftige Zinsen und Kosten mitbesichert.

Warum wird mehr eingetragen, als ich an Kredit aufnehme?

Weil die Bank neben dem Kapital auch Zinsen, Spesen und mögliche Kosten einer Zwangsversteigerung abgesichert wissen will. Die Arbeiterkammer Oberösterreich nennt als typische Praxis eine Höchstbetragshypothek in Höhe von etwa 130 Prozent der Kreditsumme.

Was kostet das?

Die Eintragungsgebühr beträgt 1,2 Prozent - bemessen an der eingetragenen Pfandsumme, nicht am Kreditbetrag. Bei 300.000 Euro Kredit macht das je nach Eintragungshöhe zwischen 3.600 und 4.680 Euro aus. Dazu kommt eine Eingabegebühr für das Grundbuchsgesuch.

Kann ich über die Höhe verhandeln?

Ja, und die Arbeiterkammer rät ausdrücklich dazu. Viele Käufer nehmen den Eintragungsbetrag als gegeben hin, weil es diesen Posten in Deutschland so nicht gibt. Jede nicht benötigte Zehnprozentstufe spart 1,2 Prozent Gebühr auf den Differenzbetrag.

Wann wird das Pfandrecht gelöscht?

Nicht automatisch. Nach vollständiger Tilgung stellt die Bank eine Löschungsquittung aus, mit der die Löschung im Grundbuch beantragt wird. Wer das versäumt, hat eine getilgte Hypothek stehen, die beim späteren Verkauf stört.